Общее собрание ТСЖ. Как собрать кворум?

«В нашем доме 1500 квартир (15 подъездов по 100 квартир в среднем), а еще много коммерческих помещений. В таких условиях невозможно провести ни одного собрания — требуется очень большое помещение. Невозможно всех оповестить, а на сами собрания люди часто приходят с одной целью — сорвать собрание, чтобы не было принято никаких решений», — так обрисовал ситуацию председатель одного из правлений ТСЖ Петербурга, обратившийся в редакцию.

Что могут все и не может никто

Большой недостаток Жилищного Кодекса РФ в том, что решение очень важных вопросов, требующих ответственного подхода, отнесено к компетенции собраний собственников или членов ТСЖ, которые не всегда способны принимать взвешенные и ответственные решения. В результате, принятие необходимых решений блокируется или срывается безответственными жильцами. Между тем общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления.

К его компетенции относятся такие важные вопросы, как установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества; принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов; утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана; рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества.

«Следует отметить, — прокомментировал Валерий Глухов, консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области, — что каждый многоквартирный дом на Западе имеет своего грамотного управляющего. Жильцу-собственнику дается письменная инструкция, в которой указано, как и куда обращаться, если возник дефект. Даются телефоны управляющего, помощник которого постоянно на телефоне (или через автоответчик) днем и ночью. И через самое короткое время принимаются меры. Управляющего готовит управляющая компания, которая и отвечает за его действия. В России такого механизма, к сожалению, нет». Поэтому решение таких важных вопросов, как, например, управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им; заключения договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и др. — все это отдано на откуп общего собрания членов ТСЖ.

Некоторые из этих вопросов требуют безотлагательного решения, а отсутствие кворума или вообще — срыв собрания могут привести к тому, что они окажутся нерешенными. Между тем в законе о ТСЖ не сказано, как управлять товариществом после срыва кворума на повторном собрании.

Что дает заочная форма

Есть возможность использовать такую форму, как заочная форма проведения собрания или заочное голосование. При этом в уставе ТСЖ закрепить норму о том, что при отсутствии кворума на собрании, организаторы собрания или члены ТСЖ, пришедшие на собрание, могут принять решение не только о переносе собрания на новый срок, но и о проведении письменного (заочного) голосования, тогда многие организационные проблемы отпадут. Правда, появятся новые — потребуется определить срок подведения итогов заочного голосования, подготовить бюллетени, вручить их под расписку или отправить по почте заказным письмом, если собственник сразу не готов заполнить бюллетень или оформить свое решение в протоколе, ознакомить собственников с результатом собрания и, наконец, хранить все эти «бумаги» в делах ТСЖ.

Безусловно, у каждого из собственников своя личная жизнь, свои планы и свой распорядок дня. И часто бывает сложно достичь согласия о времени и месте проведения собрания. Кворум становится постоянной проблемой в ТСЖ. Многие текущие решения, даже самые пустяковые, могут подвергаться сомнению.

Решение вопроса

Комиссией по недвижимости Общества потребителей СПБ и ЛО разработан механизм принятия решений, исключающий воздействие маргинально настроенных и жильцов. «При этом решение данного вопроса упрощается только в рамках ТСЖ», — уточняет Екатерина Метелева, руководитель юридической службы Комиссии по недвижимости.

Так, ЖК РФ предусматривает возможность участия в собрании через своего представителя. Представитель собственника помещений действует на основании доверенности, которая должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.

«Пункт 3 ст. 185 ГК РФ гласит, что такая доверенность может быть удостоверена жилищно-эксплуатационной организацией по месту жительства. Таким образом, ТСЖ может удостоверять доверенности на представителей.

Уставом ТСЖ можно предусмотреть участие в общем собрании представителей подъездов (по два от каждого подъезда), на имя которых жильцы оформляют в ТСЖ доверенности. Таким образом, в собрании будут принимать участие ответственные люди, пользующиеся доверием жильцов и которые представляют интересы всех жильцов дома.

Данное положение необходимо внести в устав ТСЖ», — резюмировала Екатерина Метелева.

1. Начинайте собрание пунктуально. Поощряйте тех, кто пришел вовремя, не заставляя их ждать, пока соберутся другие.

2. Приветствуйте всех пришедших на собрание и представляйте их друг другу. Покажите, что вы высоко цените участие людей в собрании.

3. Повестка дня собрания в соответствии утверждается правлением заранее. Тем не менее, если кто-то хочет внести предложение по поводу следующего собрания, то спросите у присутствующих, какие есть предложения по составлению будущей повестки дня собрания или дополнения к ней, важно заручиться согласием людей относительно того, что будет обсуждаться на следующем собрании.

4. Разъясните участникам собрания процедуру и правила проведения собрания. Хорошо, если эти правила будут сформулированы, отпечатаны и розданы членам товарищества заранее.

5. Избегайте принятия решений, требующих выяснения многих подробностей. Предложите передать рассмотрение данного вопроса в соответствующий комитет или комиссию.

6. Добивайтесь обязательств. Не пожалейте времени на то, чтобы записывать имена людей и поручения комитетам и комиссиям, в которых они согласились участвовать.

7. Подводите итог обсуждений. Председатель помогает людям заметить, что они начинают повторяться, или, что уже имеется общее согласие, продвигает обсуждение, спрашивая, готовы ли участники голосовать по данному вопросу.

8. Будьте гибкими. Будьте готовы рекомендовать альтернативную повестку дня, снимая или откладывая отдельные пункты в случае необходимости.

9. Подведите итоги собрания и перечислите вытекающие из них задачи. Зафиксируйте достигнутое согласие по тем или иным пунктам повестки дня, подчеркните то, кто именно и чем будет заниматься.

10. Поблагодарите участников. Очень важно, чтобы люди приходили на собрание, имея определенный уровень подготовки к нему, позитивный настрой, желание пообщаться.